猛狮过江:中国房地产变局

 更新时间:2019-11-25 22:35:14

文|张廷玉

编者|陈鹤珍

当我活着的时候,我应该及时享受自己;当我死的时候,我不在乎他是否被洪水淹没。

歌德,浮士德

8月25日,央行发布了个人住房贷款利率新规定,规定从10月8日开始,个人住房贷款利率的定价基准将从以前的基准利率转换为lpr(贷款市场的报价利率)。各种媒体报道称,lpr这个词已经迅速流行起来,并成为微博上的热门搜索。百度的搜索指数也以惊人的速度增长。人们最关心的是lpr与商品房贷款之间的关系,即lpr定价后的商业贷款利率是高还是低。

Lpr只是中国人关心房子的冰山一角。在中国,与房子有关的一切都会影响普通人的心。根据2018年中国城市家庭财富健康报告,住房资产占中国家庭总资产的77.7%,而在美国,这一数字为34.6%。

根据国家统计局的数据,2018年中国居民人均住房消费支出为4647元,占人均消费支出的23.4%,仅次于食品、酒精和烟草(5631元,28.4%),是教育、文化和娱乐支出(2226元,11.2%)的两倍多。如果不包括住房压力相对较低的农村居民,住房支出在居民消费中的比例将更加惊人。

另外,根据国家统计局的数据,2000年中国城镇新建商品房平均交易价格为2112元/平方米,到2018年,中国商品房平均销售价格为8723元/平方米。在过去的18年里,我国商品房销售价格上涨了四倍多。这个总体数字没有考虑北京和其他房价飙升的城市。没有比较就没有坏处。德国房价长期稳定,30年内不会上涨。

中国已经逐渐进入高房价的困境。家庭对住房的投资和消费持续上升,威胁到消费的其他方面。在某种程度上,说中国家庭被房子绑架并不算过分。房地产作为我国的重要支柱产业,在国民经济中的重要性不言而喻。全国人民都很担心,各种各样的人都在为探索我国房地产的出路提出建议。

殊不知,为了寻求改变,先回流。

01回顾:中国的房地产困境

房价很高。在一些关键领域,普通人更难实现买房的梦想。默默无闻的老百姓就这样指责开发商,他们心里也受了委屈。毕竟,房子很贵,最大的原因是土地不便宜。拍卖市场上土地资源稀缺,开发商竞相争夺,一路推高土地价格,房价自然上涨。面粉价格已经上涨,面包价格不会再上涨,开发商将不得不勒紧裤带维持生计。

鉴于形势不对,国家经常伸手控制和试图稳定房价上涨趋势,但抑制并不能解决所有问题。一旦控制政策放松,房价将像洪水一样飙升。虽然治标不治本,但行政控制一直是中国处理房地产问题的常用方式。

中国的房地产是由政府开发的。在所有关于房地产历史的故事中,1978年和1998年是两个不可分割的节点。

1978年,中国大力实施改革开放的基本国策,房地产业也发生了巨大的变化。1978年以前,我国的城市住房由国家建造和分配,每个人都住在拥挤的管状公寓里。邓小平在那一年说,允许私人住房,城市居民可以购买和建造自己的房子,打开了房地产改革的第一页。

从目前的角度来看,当时的自购自建政策相当宽松,中国房地产市场的想象力是无限的。此后,政府还实施了全价售房、补贴售房、住房商品化等政策,试图改善居民的住房状况,增加房地产市场的活力,但人们没有购买。

政府和市场的房地产改革并没有停滞不前。1987年,深圳完成了第一次国有土地拍卖。后来,该项目被命名为“东晓花园”,151套公寓以按揭方式出售,很快售罄,净赚400万元。越来越多的房地产公司抓住了市场机遇,纷纷进入市场。1988年,共有3124家房地产公司。

政府在继续大力开放房地产市场的同时,也在积极规范房地产市场,努力促进房地产健康发展。中央政府先后发布了《关于加强房地产市场管理的通知》、《关于加强房地产市场宏观管理促进房地产业健康发展的意见》等文件,并有条不紊地进行了修订和补充。

1997年,金融危机席卷亚洲,影响了中国。人们的消费欲望很弱,国民经济增长缓慢。中国坚持人民币不会贬值,压力很大。政府必须找到促进国民消费和刺激经济增长的新方向,进一步扩大国民消费,促进经济发展。这时,政府发现房地产蕴含着巨大的机遇和前景。

1998年,中央政府颁布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,提出加快住房建设,发展住房金融,使住房产业成为新的经济增长点。并明确指出“实物分房将于1998年下半年停止,分房货币化将逐步实施。”《通知》的发布正式拉开了中国房改的帷幕,中国房地产业正在走向全面市场化。

许多人没有注意到,1998年发布的通知还提出对不同收入家庭实行不同的住房供应政策,“低收入家庭租赁政府或单位提供的廉租住房,低收入家庭购买经济适用住房,其他高收入家庭以市场价格购买和租赁商品房”,以及“建立和完善以经济适用住房为重点的住房供应政策”。

“房子是为了生活”的概念可能贯穿通知的整个过程。然而,历史总是在变化。2002年召开的第十六次全国代表大会强调,市场应在更大程度上发挥资源配置的基础性作用。党的指示发布后不久,非典开始在全国蔓延,影响到各行各业。国民经济的发展再次疲软,房地产再次肩负起拯救中国经济的旗帜。

2003年8月,国务院发布了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》,明确界定了房地产业在国民经济中的支柱产业地位,“逐步实现以普通商品房为主的住房供应体系,继续加大对符合条件的房地产开发企业和房地产项目的信贷支持”。与吃饭、旅游等相比,住房是一种超大量的消费,对经济的刺激超乎想象。

用时髦的话来说,这项政策把房地产吹到了空中,突然间它就飞了起来。从那时起,房子就被赋予了投资产品的内涵,不仅是为了生活,也是为了投机。许多人通过高杠杆在房地产市场赚了很多钱。

除了二级市场的不断变化,一级市场也在经历巨大的变化。2002年,国土资源部发布第11号令,自此,“招标、拍卖、挂牌”成为有偿土地出让的主要方式。2004年,国土资源部和监察部联合发布第71号文件,规定从2004年8月31日起,所有经营性用地将通过招标、拍卖、挂牌等市场化方式公开招标出售,这在历史上被称为“831期限”。

在“831截止日期”之后,土耳其电影市场变得非常火爆。在拍卖网站上,开发商们互相竞争以提高他们的牌。他们的阴谋就像绝世珍宝。没有最高的价格,只有更高的价格。在开发商的竞争下,土地被占用的越多,价格就越高,土地国王出来的频率也就越高。

随着土地价格的上涨,土地出让金也随之上涨,大部分土地出让金归地方政府所有。2004年,全国土地销售收入为5894亿元。到2018年,这一数字已经达到650960亿元,是2004年土地销售收入的11倍。依靠土地转让费,地方政府成了无形的亿万富翁,土地融资也有所加强。一些地方政府甚至限制土地供应来补偿价格。

这片土地蕴含着巨大的“商机”。在窥探了这个秘密之后,地价很高,当地政府很高兴看到它成为现实。

需求方政策支持,销售繁荣;供应超过需求,土地价格上涨。有一段时间,房地产变得非常热,市场繁荣,房价一路上涨,人们越来越难买房。

2007年,国务院发布第24号文件,提出建立和完善住房保障制度。金融危机在2008年再次爆发,席卷全球。中国的经济增长迅速放缓。为了拯救经济,政府将经济适用房投资列为4万亿计划的第一项。在提振国内生产总值的同时,政府还帮助解决了人民的基本住房问题,促进了房地产上下游产业的发展。

从那以后,经济适用房的建设被开放和暂停。恒大研究院数据显示,2009年至2017年,中国已开工保障性住房6137万套,相当于同期开工商品房数量的48.2%。到2017年底,中国保障性住房总量将达到6216万套,占城市住房总量的24.9%。

尽管经济适用房的数量有所增加,但问题还是经常发生。从政府角度来看,我国绝大多数保障性住房都是以政府为主体建设的,高度依赖政府资金,政府面临更大的财政压力。从分配角度来看,许多保障性住房保障对象是当地户籍人员,收入等指标要求明确,准入门槛高,覆盖人口范围仍有待提高。此外,中国的经济适用房退出门槛很低。达到持有一定年限的要求后,就可以上市交易,很多持有人可以从中赚到很多钱。

保障性住房还没有完全达到保护的效果。由于高准入机制,社会上大多数人因收入“超标”而被排除在保障性住房之外。然而,由于高房价,他们根本负担不起,成为被高房价消费的一代。

大多数无法获得或安排经济适用房的人仍然不得不扑向商品房市场。金融危机后,中国房价继续上涨,一级市场的土地供应仍低于需求。人们被高房价透支了,那些买不起房子的人的声音越来越大。政府不能看不起它。房地产调控政策频繁增加。每年都是“历史上最密集的管制和控制”的一年。2017年,房地产调控将超过250次,2018年全年调控政策将达到405次。2019年前八个月,调整数达到367项。如果保持这一增长率,到2019年底,今年房地产调整的次数将超过550次,同比增长36%。

中国房地产监管时报2017-2019(根据公共数据)

尽管国家一直在调控房地产市场,但密集的短期干预就像我小时候玩的土拨鼠游戏。我只能用木棍把土拨鼠打出洞,但我无法避免它从另一个洞出来。一旦木棒停止,土拨鼠只会变得更加傲慢。房地产也是如此。

平时,人们谈论“疏浚”。只有通过“梳理”,他们才能度过难关,如果他们盲目坚持下去,结果很可能是一场更加暴力的爆发。中国房地产市场存在许多矛盾。地方政府对土地融资的依赖几乎已经变形。开发商为了获利,不断推高房价。对于普通人来说,实现“生活与生活”的政策更加困难。因此,他们陷入了莫比乌斯的恶性循环。短期行政控制不能解决高房价和高分配的问题。一旦房地产硬着陆,对我们的经济将是致命的。

中国房地产急需改革。

02变革:中国房地产的未来

房地产改革并非凭空而来。它需要学习和借鉴。当时,香港经济发展迅速,房地产模式相对成熟,成为内地房改的典范。内地向香港学习和借鉴了房地产预售制度、拍卖制度、公摊面积制度、70年产权制度等。

香港的房地产模式以前很成功,内地学习的效果也很明显。以1978年为起点,内地的房地产已经走过了30多年。在过去的30年里,在政府的管理下,内地的房地产蛋糕发展迅速,但在如何做好和如何分配方面出现了许多问题。其中许多问题已经在香港出现,而且越来越严重。

在香港房地产市场的诸多矛盾中,最突出的是高房价。香港高房价的困境是众所周知的。恒大研究院的数据显示,从1986年到2017年的30年间,港岛、九龙和新界的私人住宅平均价格分别上涨了20倍、20倍和14倍。2018年,香港的房价收入比接近48。虽然香港的整体收入水平高于内地,但香港人比内地人更难置业。

土地供应短缺是香港房价持续上涨的主要原因。与内地类似,香港的土地所有权也归国家所有,并通过招标、拍卖和协议出售。由于香港重视生态保护,环保人士反对填海,政府减少卖地,香港的土地供应严重不足。与此同时,香港的土地融资非常受欢迎,政府严重依赖房地产。据《华尔街日报》报道,2009年,香港土地销售收入占香港政府税收的35%。

房价很高。香港的住房拥有率从2004年的54%降至2017年的49%,人均居住面积仅为16平方米。网上流传的香港家庭住在狭小单间的照片并非毫无根据。香港将有一个“人人有家”的现实还远未实现。

香港风格的住宅狭小(来自互联网的图片)

香港政府不会因为房价高而袖手旁观。它正在建造类似廉租房的公共住房和类似经济适用房的居者有其屋计划住房。到2016年,居住在公屋及居屋的人口将占香港总人口的45%。但是,政府建设的保障性住房存在新住房供应量增幅小、准入门槛高、需求量大、排队时间长等问题。收入达不到要求的中产阶级已成为夹心阶层,被排除在经济适用房之外,面对高房价无能为力。

香港房地产市场的许多问题似乎都很熟悉。土地供应不足,房价飙升,保障性住房建设和分配不够合理。其中许多已经出现在室内。如果我们继续向香港学习,甚至模仿香港的模式,我们只能跟随香港的脚步。

如果说香港的房地产模式是大陆房地产发展的警钟,那么日本的房地产模式为中国的房地产发展提供了一个教训。20世纪80年代末,日本经历了一场大规模的房地产泡沫。在所有泡沫破灭后,日本房地产遭遇重创。中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任陈淮表示,真正的原因是日本政府的货币政策和住房保障体系存在严重错误。

20世纪80年代初,广场协议(Plaza Agreement)签署后,日本试图用日元贬值取代外币升值,以减轻日元升值对出口的影响。货币供应量急剧上升,大量资金流向房地产。银行在扩大房地产信贷规模方面也没有表现出任何克制,为房地产泡沫埋下了种子。除了货币政策,日本也在大力调整其住房政策。在继续发展房地产业的同时,也在加快改造工作,迅速扩大房地产蛋糕,迅速积累房地产泡沫。到1990年,日本房地产总值约为20万亿美元,是1955年的75倍。

日本政府意识到房价过快可能会给经济和金融带来巨大风险,并迅速采取行动。在货币政策方面,利率连续5次上调,从2.5%升至6%,房地产市场崩溃,没有时间进行调整。在住房政策方面,政府起了带头作用,通过媒体炒作,有必要降低地价,限制融资,降低房价,这完全打乱了日本人对房地产市场的价格预期。日本房地产泡沫迅速破裂,对日本经济造成毁灭性打击。

广场协议签署后,日本政府缺乏房地产市场监管的长期安排。政策方向不确定,短期监管频繁,政策突变明显。最后,日本房地产市场崩溃了。

历史不会重演。中国的房地产发展既不能走香港的老路,也不能走日本的老路。它缺乏长期规划,突然改变了政策方向。“心脏病仍然需要药物”。要扭转中国高房价的困境,我们必须从改变房地产管理方式、增加土地供应和建立补贴住房制度入手。

我国现有的房地产管理方法主要是短期行政控制,如销售限制、购买限制、价格限制、贷款限制等。现行行政法规侧重于房地产二级市场。调控的重点是引导合理需求,抑制不合理需求,努力实现“坚决抑制房价上涨”和人民安居乐业的目标。然而,莫比乌斯房地产周期的根源是土地供求失衡。为了扭转中国高房价的困境,还应该从一级市场的供给方面进行调整。

地方政府应该增加土地供应。根据恒大研究院的数据,2010年至2017年,中国住宅用地供应量仅占建设用地总供应量的17.8%,占工业用地的65.6%。住宅用地供应严重不足。重庆房价相对稳定的重要原因是土地供应充足,新房丰富。

另一方面,在增加土地供给的同时,也要稳定地价,防止地价飙升,减少甚至消灭“地王”的出现。在这方面,我国已经做了许多尝试。例如,东莞新的土地拍卖政策改变了在最终竞标中以最高价格获得接近平均价格的做法。此外,还有一些土地拍卖的规则,如争夺建筑、争夺所有权等。只有当地价稳定时,房价才能稳定。

地方政府拥有土地拍卖的权力。当土地供应由“价格补偿”向“数量补偿”转变时,当地土地租赁收入将不可避免地受到影响。为了缓解地方政府的财政压力,促进房地产长效机制的建立,有必要尽快完善和实施房地产税。

在房产税的实施方面,新加坡和德国为我国提供了良好的模式。

与中国将房地产相关税收集中在交易环节和控股环节不同,新加坡的房地产税涵盖交易环节和控股环节。新加坡有广泛的房地产交易税。控股部门也征收财产税,并实施差别累进税制,鼓励居民购买自己的住房,打击投机需求。德国也在打击税收投机需求。德国在交易阶段征收重税。在持有阶段,只对第一套征收土地税,对第二套征收附加税。

对于中国的房地产税来说,首当其冲的是填补持有环节税的不足,拓宽税收渠道,稳定税收。具体征收方式应根据我国人口基数大的特点和家庭拥有住房数量的差异进行制定、测试和调整。其次,我们应该效仿新加坡和德国,适当增加交易税的征收,提高投机性住房的交易成本,有效遏制房地产投机的发生。

通过调整土地供应模式和房地产税收征管模式,可以有效促进房地产市场的健康发展。在此基础上,我们可以改变房地产调控模式,减少短期行政调控,将房地产回归市场的无形之手进行调控。然而,政府对房地产的干预不能完全撤销,市场交易规则是价格机制。在价格机制下,作为“被遗忘的大多数”,低收入群体的住房需求得不到有效保障,收入群体仍然买不起房,这就需要进一步完善保障性住房体系建设。

新加坡建设经济适用住房制度的方法是建设一个"廉租房-廉租房-改良房-私房"的阶梯式供应体系,经济适用住房的建设主要由政府出资。新加坡的阶梯式住房供应体系可以覆盖所有不同收入的家庭。到目前为止,新加坡的住房拥有率已经达到90.9%,真正实现了“居者有其屋”。

新加坡的阶梯化住房供应体系可以给我国的保障性住房建设提供一定的借鉴,但新加坡具有一定特殊性。其公积金缴纳比例高达37%,

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